Жилищный пузырь лопнул, и ФРС может позволить ему лопнуть

Итак, у нас странная ситуация. На самом деле не странно. Просто реальность. После ошеломляющих скачков цены на жилье на большинстве рынков падают, а на некоторых рынках они падают самыми быстрыми темпами за всю историю. А на некоторых рынках они падают быстрее, чем резко выросли на пути вверх. И это только начало. В этом нет ничего волшебного.

Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке выросла более чем вдвое с прошлого года: с менее 3% до более чем 7%, что является самым высоким показателем за 20 лет и самым высоким с 2002 года. Но есть разница между 2002 годом и нынешним днем: масштабы цен на жилье.

Цены на жилье взлетели до нелепых высот в эпоху репрессий по процентным ставкам и печатания денег Федеральной резервной системой. Но эта эпоха закончилась в начале этого года. Теперь у нас есть растущие процентные ставки и противоположность печатанию денег: количественное ужесточение.

Итак, теперь у нас заоблачные цены на жилье, я имею в виду смехотворные цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам, которые были нормальными, когда цены на жилье составляли лишь часть сегодняшних цен.

За последние два года мы наблюдали скачок цен на жилье от 30% до 60%. Например, согласно индексу Кейса-Шиллера, в метро Майами и Тампе цены на жилье выросли на 60% за два года. Это просто безумие. И мы знаем, чем это закончится, и это уже закончилось:

При 7%-ных ставках по ипотечным кредитам после 60-процентного скачка цен за два года продажи упали, и те продажи, которые происходят, происходят по более низким ценам.

Согласно индексу Кейса Шиллера, за последние 20 лет и до начала этого года цены на жилье на дорогих рынках выросли в три или четыре раза. К таким рынкам относятся метро Майами, Тампы, Лос-Анджелеса, Сан-Диего, Сиэтла, Сан-Франциско и других. Индекс Кейса-Шиллера отслеживает 20 метрополитенов. Аналогичные скачки цен наблюдались и на других рынках.

Эти скачки цен сейчас компенсируются 7%-ными ставками по ипотечным кредитам. И покупатели жилья реагируют именно так, как и должны: они отказываются платить эти смехотворные цены.

И мы видим это повсюду в цифрах, и с каждым месяцем они отступают все больше. Они отступают, потому что не могут позволить себе выплаты по ипотеке под 7%; и даже покупатели за наличные, включая институциональных покупателей, покупающих арендуемую недвижимость, они отступают; и они откатываются быстрее, чем обычные покупатели жилья, потому что они видят, как цены на жилье сейчас падают, а профессиональные инвесторы не хотят покупать наверху и тащить все вниз.

Падение продаж было просто ошеломляющим, и ситуация становится все хуже. Самым непосредственным представлением о том, какими могут оказаться продажи домов, наиболее актуальным представлением о текущих продажах домов в реальном времени является количество заявок от покупателей жилья на получение ипотечного кредита на покупку дома.

И эти заявки на ипотеку рухнули на 42% за последнюю неделю по сравнению с годом ранее. Они начали падать в феврале этого года, когда ставки по ипотечным кредитам росли, и продолжали падать. И теперь они на 42% ниже, чем год назад.

Но по сравнению с началом 2021 года, то есть примерно на пике жилищного безумия, количество заявок на ипотеку упало на 52%. Сейчас они значительно ниже минимумов, зафиксированных во время карантина весной 2020 года. Сейчас они соответствуют минимумам 2015 года. И, кроме того, они являются самыми низкими с 1995 года.

И, как я уже сказал, инвесторы уходят еще быстрее.

Этот обвал заявок на ипотеку в октябре является показателем того, где будут продажи закрытых домов, и когда мы получим эти данные в ноябре и декабре, это будет ужасно.

Около десяти дней назад Национальная ассоциация риэлторов опубликовала данные о продажах домов, завершившихся в сентябре. И эти закрытые продажи в сентябре упали на 24% по сравнению с годом ранее и на 30% по сравнению с октябрем двухлетней давности.

Закрытые продажи в сентябре едва превысили показатели двух месяцев карантина весной 2020 года. Но с тех пор объем, основанный на заявках на покупку ипотеки, стал намного хуже.